Vivienda

La OCDE es tima que la recesión dura rá hasta mediados de 2009

Bruselas propone un paquete de me didas contra la recesión por valor de 200.000 millones de euros

El Euribor diario baja del 4% y se si túa en nivel es de 2006

La Agrupación de Créditos se ha disparado y es que el miedo a la crisis actual ha hecho que las familias se plantéen su actual situación financiera. Los precios se disparan, el euribor sube y el futuro a corto plazo no es muy esperanzador y en este contexto la Agrupación de Créditos es un producto que puede aliviar las cargas financieras.

Consiste en agrupar todas las deudas en un sólo préstamo del tipo hipotecario. De esta forma, si estabas pagando una tarjeta de crédito de intereses del 20%, con el préstamo al 10% pagas la tarjeta (y otros préstamos) y reduces tus cuotas mensuales prolongando el plazo de los pagos.

Lo importantes es que una vez hecha la agrupación no volvamos a endeudarnos porque sería peor el remedio que la enfermedad.

Conseguir la vivienda ideal no es sencillo. Hay decisiones que pueden ahorrarte muchas preocupaciones, sobre todo, a la hora de elegir la hipoteca que más te conviene. Por eso, en ”la Caixa” te ofrecemos una hipoteca con las máximas ventajas, para que, estrenar su nueva casa, sea sólo una satisfacción.

La Hipoteca Abierta de la Caixa se adapta a tus necesidades. Sus principales ventajas son:

• Disponer nuevamente de parte del capital amortizado.
• Adaptar el importe de la cuota mensual.
• Efectuar amortizaciones anticipadas para rebajar la cuota o reducir el plazo, como elijas.

Además: puedes protegerte de situaciones de desempleo o incapacidad temporal contratando el seguro Seviam Plus* y también podrás limitar los incrementos del tipo de interés, durante el tiempo que decidas, gracias a la Cobertura de Límite de Tipo de Interés.

Disponibilidad del capital:
Podrás volver a utilizar parte del capital amortizado cuando quieras hacer reformas o comprarte un coche o, simplemente, cuando necesites dinero.

Plazo máximo: hasta 30 años.

Tipos de interés: Podrás escoger entre un tipo variable, fijo, mixto, combinado o flexible.

¿Qué tipo de interés prefieres?

• Interés fijo: te aseguras el mismo tipo de interés para toda la vida de la operación.
• Interés mixto: el tipo de interés es fijo durante los 3, 5, 10, 15 o 20 primeros años, según elijas, y a partir de entonces el tipo pasa a ser variable.
• Interés combinado: combina un porcentaje de interés fijo y otro variable. Descubre las ventajas de la hipoteca abierta con interés combinado.
• Interés flexible: cada tres años permite decidir si quieres un tipo de interés fijo o un tipo variable.
• Interés variable: el tipo de interés se va adaptando a la evolución del mercado

En la oferta hipotecaria actual, algunas entidades bajo determinadas condiciones están ofreciendo financiación de hasta el 100% del valor de la vivienda a adquirir, si bien el criterio general y determinadas disposiciones legales establecen un porcentaje máximo de financiación del 80% del valor de la vivienda, utilizándose para la aplicación de este baremo, como norma general, el valor de tasación de la vivienda.

El hecho de financiar en torno al 80% del valor de la vivienda tiene una implicación directa para el solicitante: deberá aportar una cantidad a la compraventa (en torno al 20% del valor de la misma), a lo que debemos añadir los gastos que recaen sobre la parte compradora, los cuales, de forma estimativa, podemos cifrar en torno al 10% del citado valor de compraventa.

Así mismo, el importe de hipoteca solicitado junto con el tipo de interés y el plazo de amortización determinarán la cuota o pago periódico. Como bien hemos señalado en el apartado relativo a la selección del plazo de amortización, las entidades financieras para evitar el riesgo de impago suelen mantener el criterio de que la cuota del préstamo hipotecario no suponga más del 35/40% de los ingresos netos de los solicitantes, criterio que también deberemos tener presente a la hora de determinar el importe a solicitar

Una vez nos hemos decidido el tipo de interés (fijo o variable) al que queremos nuestra hipoteca, tendremos que determinar el plazo de amortización de la misma. Existen dos premisas que hemos de tener muy en cuenta llegado este momento:

1. A mayor plazo de amortización, más intereses pagaremos por nuestra hipoteca.
2. A mayor plazo de amortización, menor será la cuota periódica que debemos asumir.

Así mismo hemos de tener en cuenta que los plazos máximos de amortización varían conforme al tipo de interés (las operaciones a tipo fijo presentan plazos máximos de amortización más cortos que las de tipo variable) y también por el hecho de que no todas las entidades financieras ofertan los mismos plazos (en general el plazo máximo de amortización se sitúa entre 25 y 30 años, sí bien algunas entidades lo limitan a 20 años).

A la hora de seleccionar el plazo de amortización de una hipoteca el criterio general suele ser el determinar aquel plazo que nos permita asumir el pago de la cuota periódica del préstamo comprometiendo adecuadamente nuestra capacidad económica. Es decir, mayoritariamente determinamos el plazo de la hipoteca en función de nuestros ingresos y necesidades, de forma que la cuota periódica resultante sea asumible.

Por su parte, las entidades financieras suelen mantener el criterio de que las cuotas mensuales no superen el 35 o 40% de los ingresos netos del solicitante el préstamo, para evitar el riesgo de impagos.

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Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve para garantizar una deuda y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. Así las cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble destino del crédito o bien un inmueble diverso propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

• El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
• El plazo, que es el tiempo que tardaremos en devolver el préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
• El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que debemos abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

• Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.
• Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).

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Si opta por una hipoteca a tipo fijo, recuerde que se expone a que los tipos de interés bajen sin que usted pueda beneficiarse de un abaratamiento en sus cuotas mensuales. Como contrapartida, si los tipos de interés suben, no tendrá que pagar más al mes en su letra hipotecaria.

Valore los productos híbridos que existen en el mercado. Ante el encarecimiento de las hipotecas a interés variable, es el momento de optar por hipotecas que combinen tipos fijos y variables, préstamos con techo o con cuotas fijas.

hipoteca o préstamo con tipo de interés fijo y los tipos de interés bajan de forma considerable, intente renegociar las condiciones o una cancelación anticipada con su entidad. Por esta razón, las entidades financieras fijan unas comisiones de cancelación que suelen ser más caras y llegan hasta el 4% en el caso de una hipoteca con tipos de interés fijo. Por cancelación parcial y total las comisiones pueden alcanzar el 2%. El tipo de interés fijo y la comisión por cancelación debe, pues, valorarse conjuntamente.

El tipo de interés es importante. No obstante, conviene tener en cuenta otra serie de factores o incentivos como la posibilidad de utilizar periodos de carencia (en los que sólo se pagan intereses), utilizar plazos de amortización muy amplios o solicitar financiación que puede alcanzar hasta el 100% del valor del inmueble. Si se utilizan este tipo de incentivos, los tipos de interés suelen ser superiores a la media del mercado

De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

No obstante se aplicará el 7%, a las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

Se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.”

2.- En cuanto al concepto de obras de rehabilitación, el artículo 20, apartado uno, número 22º, de la

misma Ley dispone que a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación.

Por tanto, para que las obras realizadas en una edificación se consideren de rehabilitación, deben cumplir un doble requisito:

1º) Cuantitativo: el importe de las obras debe exceder del 25 por 100 precio de adquisición o del valor previo de la edificación (incluido terreno) antes de su rehabilitación.

Según doctrina reiterada de la Dirección General de Tributos, contenida entre otras, en las Resoluciones vinculantes de 9 de octubre de 1986 (Boletín Oficial del Estado del 30) y de 4 de noviembre de 1986 (Boletín Oficial del Estado del 27), a efectos de la delimitación del concepto de rehabilitación se considerará:

- Coste global de las operaciones de rehabilitación de viviendas, el coste, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, de los bienes y servicios utilizados por el sujeto pasivo para llevar a cabo las operaciones materiales en que consista la reconstrucción de las edificaciones, incluidos los servicios prestados por el personal técnico que dirija las obras.

- Precio de adquisición de las edificaciones, el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición.

La prueba de dicho precio podrá efectuarse por los medios admisibles en derecho.

- Verdadero valor de una edificación o parte de la misma, el precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen independientes, incluido el valor correspondiente al terreno en que se halla enclavado el edificio.

El verdadero valor de las edificaciones o partes de las mismas podrá acreditarse por los medios de prueba admisibles en derecho.

- Partes de un edificio destinadas a viviendas, las partes de una edificación destinadas a constituir una o varias viviendas, de acuerdo con la legislación vigente, con posterioridad a su rehabilitación.

Asimismo, es criterio de esta Dirección General de Tributos que, por ‘partes’ de una edificación ha de entenderse las partes de una edificación que, cualquiera que sea su destino (vivienda, comercial, etc.) sean susceptibles por sí mismas de actuaciones parciales de rehabilitación, por permitir un uso autónomo respecto del resto de la edificación al tener entidad propia de carácter objetivo, y no considerar como ‘parte’ de una edificación los diferentes elementos constructivos (fachadas, techumbres, estructuras, etc.) objeto de actuaciones de rehabilitación.

2º) Cualitativo: deben consistir en la consolidación o tratamiento de elementos estructurales de la edificación (estructuras, fachadas, cubiertas, o elementos estructurales análogos). Este Centro Directivo, en resolución de 5 de marzo de 1997 (Boletín Oficial del Estado de 12 de marzo) ha aclarado en este punto lo siguiente:

Por lo tanto, las obras tributarán por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo aquéllas que puedan considerarse trabajos de albañilería.

3.- En este sentido, el artículo 91, apartado uno.2, número 15º, de la Ley 37/92, establece que, se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a las ejecuciones de obras de albañilería realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, también se comprenderán en este número las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 20 por ciento de la base imponible de la operación.

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